斡旋金 斡旋意思 斡旋金是什麼 斡旋技巧 斡旋金多少 下斡旋 斡旋注音 斡旋金可以退嗎
數年前為了換房，找了熟識的朋友介紹他們的房仲仲介，透過3位房仲仲介帶看了幾個月的房子，還記得帶看過程中有幾間不錯的房子，仲介說：「這間價格和格局相當不錯已經有２個買家下斡旋了，如果喜歡的話要快去談唷」，「斡旋，是指…？」，「你如果喜歡，可以先付斡旋金，確認你有購買意願，然後我再去和屋主洽談價格」。
那時跟老婆也是再三確認這件房子是不是真的滿意，如果滿意就要下斡旋，下斡旋就差不多是洗頭下去了，所以也是掙扎了幾天幾經考慮後從戶頭裡提領了8萬元作為斡旋金，簽下了斡旋同意書，仲介也來來回回幾次後，終於以合理價位成交了目前居住的房子，剛好在最佳的時機點買到最低點，現在的價格足足翻了2倍之多，真的可說是幸運呢。
還好那時也出社會歷練一陣子，而且朋友介紹的房仲也是誠懇，感覺沒有用話術來為了成交～經過這次買房經驗後，就有了點心得。
本篇將淺顯易懂的說明「什麼是斡旋」「斡旋金是什麼意思」，並依照實際的經驗分享「斡旋金多少才好/合理」、「下斡旋有什麼技巧」、「下斡旋有沒有審閱期/期限有多長」、以及「下斡旋後反悔，怎麼辦？」、「斡旋金可以退嗎」。
斡旋意思・「斡旋金」是什麼》下斡旋跟要約書有什麼差別？
大部分人買賣房屋，都是希望買到低價、賣到高價，除非自己直接跟屋主買或自己賣房，不然就得透過仲介來協助談妥價格和處理買賣過程中間所有的程序，那麼給予仲介成交佣金和委託仲介洽談價格就是必要的手段。
那麼想要買房子，屋主怎麼知道你不是漫天喊價(來亂的)呢?!這時就需要想要買房的人展現誠意，「下斡旋金」。
顧名思義「斡旋」就是透過第三方協調兩造雙方合理的價格。
所以可以這麼說，「下斡旋」是確保買家向屋主展現購買意願並對自己的出價負責！
如果有人看房後，隨意亂出一個價格，就要求房仲去跟屋主談，房仲不就跑的人仰馬翻(還可能被洗臉)，若好不容易談成了雙方期望的價格，興高采烈地跑回來跟買方說屋主同意成交價格了，結果，買方卻反悔說不買了，你覺得如果你是房仲，努力付出這樣你可以接受嗎？
反過來說，如果是賣方反悔，這樣買方和房仲不也是白忙一場嗎 ?
因此簡單的說，你如果真的很喜歡這一間，就出個價格，並下斡旋金，讓房仲開始幫你去跟屋主喬價錢的意思。
「斡旋」，這個機制就是讓買賣雙方各自承擔部分責任與義務，房仲東奔西跑的議價、促成買賣成交，是在工作賺錢，那是要花時間精力成本的。
「斡旋」確保了買方、賣方、仲介彼此的權益
「斡旋金」是什麼意思？
一般在不動產市場中通稱的「斡旋金」，就是所謂的「議價保證金」。
在不動產交易過程中，「議價保證金」扮演著相當重要卻又備受爭議的角色，買方透過斡旋金提出購買誠意，當賣方承諾該出價條件時，斡旋金即轉為定金，視為買賣價金之一部分。
斡旋金制度並無法律明文規定，也不是民法上典型的契約，純粹是因應不動產龐大的交易金額，由不動產經紀業者與消費者雙方協議的契約，因此一旦發生爭議，仍必須透過司法判決獲得救濟。
這裡提到的定金和買東西所理解的訂金不太一樣唷，可以看下方整理的表格，能更清楚之間的差異。
| 定金 vs. 訂金的差別 |
| 比較 |
定金 |
訂金 |
| 特性 |
雙方在履行合約之前，支付一定的金額做為擔保 |
合約可履行的情況下，預先支付的合約款項 |
| 退款 |
不可退 |
可退 |
| 屨約 |
可直接轉為房款 |
轉回定金或返還款項 |
| 違約 |
買方(付定金方)違約：無權要求返還
賣方(收定金方)違約：需返還2倍定金 |
買方(付定金方)違約：有權要求返還
賣方(收定金方)違約：需返還訂金 |
「訂金」，可以想成是你去預訂某間餐廳下週的時間用餐，店家要求先付部分訂金，表示會幫你預留空桌和事先預備食材。(通常在店家叫食材前都可以讓你退訂，但若已經叫貨後，除非是有些特殊食材或訂桌金額太大不給退之外，一般金額不大還是會全額退回)
下斡旋的方式一共有兩種
你可以自行選擇採用目前不動產經紀業實施的下斡旋制度有兩種方式，(房仲也有責任告知買方這2種方式)
第一種需要交付一筆現金（也就是斡旋金，通常數萬元不等或固定成數，用支票也可以）外加簽一份斡旋書；
另一種則只單純簽一份要約書（不必交付現金），兩種的目的都在於要讓屋主知道，有一位正式的買家願意出價來洽談。(所簽署的這一份書面將來也會發生法律上的效果，對雙方而言都是一種保障也是約束)
而依據內政部的規定，這兩種下斡旋方式，不動產經紀業者（房仲）都有義務必須要主動告知你，並且詳細解釋給你聽，再由你自由選擇想要採取的方式。
一般在經驗中可以發現中南部人比較喜歡採用斡旋金方式議價，北部則較多人選擇要約書方式呢。
（1）採斡旋金方式：
以提出斡旋金進行議價的方式，由買方以交付數萬元不等的現金，並簽屬一份斡旋書面，文件載明你願意出價總金額以及相關權利義務的書面，並交由房仲人員作為憑據，去向屋主方面回報出價以及議價。通常很少一次議價就能成交的，過程中可能需要來來回回不停議價，才能議出一個雙方都認可的價錢。
而最終將斡旋書上面成交金額修改後，交由屋主簽名確認，它就是一份具有法律效力的文書。
至於買方事先交付的這筆斡旋金，依房仲業目前做法並不會真的一起拿去給屋主看，而是由房仲業公司暫時代為保管，房仲只拿出買家簽名的斡旋書面（註明買方已經有提出多少萬元的斡旋金，讓屋主感受到誠意）去向屋主進行議價動作。若最終斡旋成功，屋主在斡旋書上面簽字確認願意出售，這筆斡旋金就會轉變成法律上的定金（注意，不是訂金喔），而發生民法上的約束效果；之前交付的現金（或支票）部分也會在雙方簽約時取出，或併入作為簽約金或房款來使用；若最終斡旋不成功，則業者將會全額、無條件、無息返還給買方。
（2）採要約書方式：內政部頒布的不動產買賣斡旋範本，其實是以要約書方式為主，也就是你並不需要先拿一筆現金出來，只需要在要約書上表明願意出價總金額，再交由房仲那頭去向屋主進行議價。
而要約書較重要內容包括：願意承購的總價格、委託斡旋期限、付款方式及其它附帶條件、違約罰則約定、正式簽立房地產買賣契約書之期限等。同樣的，若屋主在要約書上簽名確認出售，也會發生法律上的效果。
「要約書」又是什麼？買房一定要簽要約書嗎？
簽訂要約書的不同於採斡旋金方式的好處在於不需事先交定金給仲介，另一個好處是若不幸碰到不肖業者也不會被捲款欺騙。
目前不動產交易實務上因為斡旋金所衍生之糾紛層出不窮，為此，內政部版要約書應勢而生，該要約書與斡旋金契約書最大的不同在於前者少了議價金的部分，而要約經賣方承諾，買賣雙方即負履行簽立買賣契約之義務，買賣任一方違約時仍然有違約賠償之責任。
詳參住商不動產購屋要約委託書第六條。「契約之要約人，因要約而受拘束；要約經拒絕者，失其拘束力；要約定有承諾期限者，非於期限內為承諾，失其拘束力；將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。」民法第154條第1項前段、第155條、第158條、第160條第2項分別定有明文。
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斡旋金 vs要約書的差別
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| 議價方式 |
斡旋金 |
要約書 |
| 是否有法律效益 |
是 |
是 |
| 預付款(訂金) |
大部分為出價的2%、或是10萬元上下 |
無 |
| 議價成功 |
斡旋金轉為定金 |
雙方依約定簽約或交付訂金 |
| 議價失敗 |
斡旋金退回買方 |
要約書契約失效 |
| 違約賠償 |
買方違約：屋主沒收買方的斡旋金
賣方違約：賣方返還2倍斡旋金給買方 |
買方違約：支付屋主違約金(總價款3%)
賣方違約：屋主支付買方違約金(總價款3%) |
斡旋金 ・斡旋金多少才合理》給越多越好議價嗎？斡旋金注意事項：簽約斡旋金陷阱有哪些？
對於斡旋金，斡旋金需要給多少，其實屋主不太會知道，就賣方屋主來說，通常只在乎買方的出價而已，至於斡旋金給多少根本不Care(甚至很多不知道有斡旋金)！
房仲會跟你說：「斡旋金就是展現你的誠意啦！斡旋金給越高代表你想要買的誠意越高，我比較能幫你跟屋主談到好價錢」。
而仲介面對委託賣方屋主時，通常也只會說：「現在有人出價xxx萬，你覺得這價格可以嗎?」，有制度的仲介公司會出示斡旋合約書，也有些是不會的。
所以，「斡旋金給越高，越好跟屋主議價」這個論點，也能說是給仲介看自己的誠意，讓仲介比較有動力去跟屋主協調。
下斡旋技巧之一「這間房子我真的很喜歡，那我給你多一點斡旋金讓你愈好跟屋主談，你幫我努力一下」。 其實這也只是反向利用仲介的話術。
至於斡旋金要付多少合理，其實市場上早有公認的價格，通常「不超過10萬塊」，有些投資客，可能只付個1萬斡旋金，因為他們不想卡太多錢在斡旋金中。
1. 斡旋金越高越好談成嗎？
有些房仲會說斡旋金越高代表誠意越高愈容易談成，這聽起來好像很有道理，但其實這只是房仲的話術，一般屋主並不會買方出價高就輕易降價出售。
法律上並沒有明定斡旋金收取的範圍，斡旋金合理價通常在總價的2%，或是10萬元上下，如果房仲一直鼓吹你拿出較高的斡旋金可能就要注意，畢竟要說服屋主同意賣房，最主要還是你的出價是否在屋主的理想價格區間，而非斡旋金的多寡。
2. 斡旋進度若沒有結果？斡旋期限?
買方的議價委託書、買賣斡旋書上設定的議價期限，大多是設定3～7天，若賣方未回應，可請房仲退回斡旋金。
如果期限到了還未談成則可再延期，因此斡旋的有效期限必須要在斡旋書內清楚約定，避免爭議。(有時剛好屋主不在/不方便，房仲通常會要求延期)
建議買賣雙方要做議價動作、出斡旋金之前，先在斡旋條款中註明： 若屋主不賣，多久以內要退還斡旋金(斡旋不成時應在期限到達後3日內無息退還斡旋)，倘若屋主如果成交後反悔不賣，就要賠償2倍的斡旋金，不可用任何名義扣取「手續費」、「車馬費」需全額退還除非有特別載明。
3. 不一定得付斡旋金，也可用「要約書」議價
買方與房仲之間，最常發生糾紛的因素就是斡旋金，當買方看中某間房子，房屋仲介業者會事先要求買方提出斡旋金(下斡旋)，俗話說得好拿錢好辦事(~好像不適用在這裡)，Anyway 主要是向賣方表示購買者的誠意，另外是怕買方亂喊價，一般收取的定金(大約是總價的2～5%)，作為購買房屋的保證金，同時排除第三者議價的可能性，先下斡旋金的買家有優先議價權。
但是若買方繳了斡旋金之後屋主同意成交，但買家反悔不想買時，斡旋金已轉成定金後就拿不回來，便會發生糾紛。(有時,我只說有時可能碰上種種因素而不得不反悔，比較有良心的賣家屋主也可能退還斡旋金)
如果想避免這樣的問題，建議可用要約書代替，就是以契約的方式證明你想購買房屋，但要注意要約書仍有法律效力，若事後悔約不想購買，要賠償的違約金是3%，可能比斡旋金還高。
4. 小心不肖房仲騙取你的斡旋金
以往就發生不少相關問題糾紛。 當馬家下定付完斡旋金後如果反悔不想買，而在還沒轉成定金前都可以退回斡旋金，但是否已轉定或已代收定金(訊息落差)，往往是介於中間的第三方仲介說了算，有時候仲介會故意利用買方反悔的機會把斡旋金給沒收，畢竟買方有時候根本不知道斡旋是不是已經轉成定金了(屋主已同意簽字成交)，賣方也不知道買方有反悔的意願。
這裡建議，買方如果想反悔的話，可先不要直接和房仲說要取消或反悔，可試探詢問「目前斡旋的狀況怎樣」，探聽一下目前賣方真正的情況，如果還在洽談進行中(斡旋尚不成時)再說要取消斡旋。
另外，也要記得付斡旋金前，要做好以下的保護動作，才能保護好斡旋金不被詐騙。
買方要簽斡旋條款，並在其中註明若屋主不賣，多久以內要退還斡旋金 賣方在售屋的契約上要附註，代收定金均需本人確認始生效力
5. 下斡旋後買方無法成功貸款
這也是我當初買房時擔心的一件事~真的很怕。(因為你根本不會事先知道你的條件/房屋條件可以向銀行承貸多少金額)
另一個會被討論到的斡旋陷阱問題，是買方下斡旋並成功議價成交後，卻在銀行信用審核階段受阻，無法通過信用審核或者金額、成數低於預期，這時就可能導致斡旋金被沒收。(當初，承貸出來的金額有一點點不夠，也是跟爸媽先臨時借一筆金額)
如果資金比較緊湊或者會有擔憂，可以先請銀行估價(這比較難執行吧~銀行估價，還要銀行派員進屋拍照)，以及在斡旋合約中先註明如果房屋貸款成數不足，則合約無條件解約，可避免買房不成仍被收取斡旋金和仲介費的情況。
斡旋金多少合理？
斡旋金合理價：通常在總價的2%，或是10萬元內 。 斡旋金並沒有規定一定要支付多少，各家房仲業者也會有不同的上限規範，但一般來說這個費用通常在總價的2%，或是10萬元上下。
・斡旋技巧揭密》完整下斡旋3步驟流程
分享我的經驗，一般通常一定是先在鎖定的區域繞繞、然後在網路上找尋房價資訊、約仲介看完房後如果覺得喜歡，房仲就會希望下「斡旋金」，你知道我一開始出的價連我自己都覺得好笑，因為直接6折開價，想當然仲介也是笑笑連斡旋金都不願意收！ 直到出價到7~75折房價，仲介才願意收「斡旋金」，所以以下是我自己的經驗，下斡旋的技巧與流程，提供參考！
- 先向房仲口頭出價，若房仲認為比較有議價空間就會進行討論收取斡旋金
- 買方支付斡旋金，簽「斡旋契約書」
- 屋主同意出價並在斡旋金單據上簽名，出價買賣即成立
舉例來說：買家出價1000萬想買屋主的房子，買家支付了10萬斡旋金讓房仲去跟與屋主洽談議價。倘若屋主同意1000萬賣出，這10萬斡旋金則會轉為定金算在買房的價款中，因此買家還有990萬要付款。(這裡需要特別注意的是，斡旋金並非是額外給房仲的服務費，而是算在買房價款中。)
下斡旋步驟1》
口頭出價，如果出價太低，仲介判斷認為離市價太遠根本沒有談成的可能，他也不會接受委託收斡旋金。(除非你下了很大一筆斡旋金，就是要房仲去試)
斡旋技巧1：評估買賣雙方(含仲介)都可能接受的委託價格/成交價格，我的經驗是將實價登錄價格和想法去說服房仲認同我的出價，達成斡旋的過程。
下斡旋步驟2》
簽斡旋契約，仲介願意收你斡旋金，表示他認為談成機會大，但通常不可能一次就談成（來來回回，即使你出價很接近屋主底價，仲介還是會多少再拉抬一下價格，畢竟成交房價越高，屋主成交機會較大/仲介佣金也會較多）。
「斡旋時間大約要給期限幾天？」
在斡旋契約書上會約定議價天數，一般不超過7天（但也視情況而定，10天~2週都有可能）。
過了斡旋約定期間，可以重新簽約，也可以收回斡旋金。
下斡旋步驟3》
屋主同意你的出價，成交！ 斡旋金就轉為定金，算在買房價款中。
斡旋金・簽訂斡旋金契約的注意事項：
一般買方支付斡旋金之同時，會與不動產經紀業者簽立斡旋同意書
● 關於契約失效：該契約書除了明訂雙方權利義務外，最重要的就是委託斡旋議價的期間，意即委託不動產經紀業者代為議價斡旋的期限，通常為三到七天不等，逾此期限，若就買賣價金雙方無法達成合意時，則斡旋金契約當然「失效」。
● 關於契約中止：但是若在此期間，買方有其他事由需要中止時，在賣方還未簽收該斡旋金時，買方亦可透過契約約定之方式通知「中止斡旋」，此時不動產經紀業者應將斡旋金全數無息返還予買方。
● 關於定金處理：當買賣議價合意時，斡旋金即轉為「定金處理」，如果買賣雙方事後反悔，則會衍生違約罰責問題。通常如果是買方違約不買，則賣方得沒收該定金，若係賣方違約不賣，則賣方應加倍返還定金。
斡旋・下斡旋後反悔怎麼辦》斡旋金可以退回嗎？
社會新聞案件「房仲收了斡旋金捲款潛逃」的狀況，我想大家多少都會擔心房仲收了斡旋金會退回嗎？
一般在給房仲斡旋金之前，會簽「買賣議價委託書」，內容除了會填寫出價價格、斡旋金額之外，也會約定一段時間內房仲去跟屋主談（一般是 3~7 天），若期限內沒有談成，則可選擇再延長期限或收回斡旋金。
問題就在於「如果跟你收斡旋金的人是假冒的房仲」，那即便我們拿著他的名片去仲介店追討，也討不回來斡旋金。
因此，這個動作很重要！ 我在簽斡旋契約，給斡旋金時，都會要求在仲介店中簽約和交付斡旋金。 如此可以確保該仲介是真的，且仲介店也知道我有給過斡旋金！
斡旋談成後，買方或賣方反悔，會有什麼罰則？
- 許多人在意的是，如果付了斡旋金後又反悔，錢拿得回來嗎？關鍵在於斡旋金單據上，賣方屋主是否已經簽字。
買方反悔：斡旋金由賣方全數沒收，假設斡旋金是10萬，這10萬等於白白送給賣方。
賣方反悔：賣方必須返還買方雙倍的斡旋金額，假設斡旋金10萬，賣方應返還給你20萬。
提出斡旋，並非就只能等到斡旋期限過了才可以撤回，若中途你反悔不想買了，也是可以隨時撤回斡旋，不需要理由。但必須注意的是，若此時屋主已經在斡旋書上面簽收，同意以你的出價賣給你不動產，此時因為已達成法律上合意（買方提出要約、賣方做出承諾），你便不能再表示要撤回斡旋，而必須依你提出的金額條件承買，否則將構成違約。
所以，若你臨時決定要撤回，請務必立刻聯絡房仲人員，明白地表示要撤回斡旋，並要求房仲人員立刻取回斡旋書作廢。
依據內政部頒訂的不動產要約書範本規定，買方在要約授權的期限之內有撤回權。
但若賣方已承諾買方要約條件，並經受託人（仲介公司）送達買方者，不在此限。
其次，買方於行使撤回權時應以郵局存證信函送達，或以書面親自送達賣方，或送達至賣方所授權本要約書末頁所載公司 ( 或商號 ) 地址，即生撤回效力。也就是說，在斡旋期限內，除非房仲已經送達給賣方並簽收這價格願意賣了，不然買方是有權利可以隨時撤回。
至於撤回的方式，則規定必須再以另一個書面方式作撤回動作，比如說寄存證信函、或送撤回的書面去給賣方（但其實除了屋主目前自住中，不然很少有人會知道賣方住哪裡的吧），再或者，以表明要撤回的書面方式送到房仲公司店頭，才會有效力。
因此，在關鍵時刻想要撤回要約或斡旋，屋主簽收和買方撤回書面送達的時間，就變成決定法律上撤回有沒有效果的依據。
現實生活中的狀況是，若你出的價格與屋主心目中的底價差距甚遠，要撤回斡旋其實是很容易的事。
但經常會發生爭議的時刻反而是在，已經達到屋主預設價格，房仲想要多拉一點服務費，或者你出價已非常接近底價，屋主還在半猶豫考慮階段，此時若你表示想要撤回，房仲通常可能會直接回覆你，屋主已經簽收確認，無法撤回。甚至曾經有惡劣房仲，明知道買方是因為臨時評估購買條件出了問題（現金臨時出現缺口、貸款預估金額不足）才想要撤回，卻故意以屋主已經簽收為由，意圖使你違約，沒收定金。
這裡提供一種比較技巧性的撤回方式，通常房仲回報說屋主遲遲未同意簽收，正是因為你的出價並沒有完全讓他滿意，屋主在等房仲這邊繼續嘗試向你拉價，此時斡旋書依常理還是在房仲人員手上，你可打電話告知房仲人員你有慎重考慮是否要繼續加價，請他一併將斡旋書的「正本」帶來，你可能會修改金額（即便此時斡旋書已在屋主手上，相信房仲也會願意立馬去幫你取回）。見面拿到了正本，也不要直接當面表示你要撤回斡旋，這會讓房仲很沮喪，也斷了你和這房仲未來幫你帶看其他房子的緣份，你只需要表現出很煎熬、很掙扎（藍瘦、香菇），然後真的真的真的無法再往上加價，並當場告知要直接放棄買這一間的意願，也就等同於表明要撤回斡旋。若房仲表示斡旋書即便失效了仍必須繳回公司（有些公司真的會這樣規定，並不是房仲故意騙你），記得在出價金額部分先畫個二條線把它槓掉，而且「絕對不要」在旁邊加上簽名（因為若加價修改金額旁邊需要有你簽名，怕你萬一雞婆簽上了名字，反被不肖房仲變造利用），當然，有些人直接打個叉寫上作廢，也不失是個辦法。
斡旋不成功
因為房仲業模式在民法上認定是屬於「居間」的法律行為，必須促成簽訂買賣契約才可以請求服務費報酬，故若斡旋的委託期間已經超過，或買方不願意再繼續加價而破局，此時斡旋就算是不成立，買方就可以請求經紀業者將原先你提出的斡旋金無條件、無息、全額返還，並且不得藉故扣取任何費用（除非雙方事先有約定，同意讓房仲扣繳任何車馬、手續費用）。
斡旋成功
斡旋書本質上屬於一種要約行為，若經過房仲業者居間斡旋議價之後，買賣雙方達成金額共識，屋主也在斡旋書上簽名同意出售，此時斡旋書便成立一個（合意）契約，具有法律上的效力。只是它並不是正式的不動產買賣契約，因此若其中一方反悔了，也只構成斡旋書上規定違約的效果（罰則），當事人只能請求違約賠償，而不能用這個斡旋契約來主張強迫屋主一定要依斡旋書繼續進行下一階段的簽訂買賣契約和辦理過戶。
斡旋違約
一旦買賣雙方達成價格共識，屋主也在斡旋書上簽名確認、同意出售，則之前付出的「斡旋金」將自動轉成法律上的定金（注意是定金，不是訂金），若在雙方後續正式簽定買賣契約之前這段期間，有其中一方反悔或者因為他的過失（例如買方貸款不足、自備款現金不夠）導致最後無法簽訂買賣契約，就會構成違約情形。依據斡旋書（要約書）條文約定內容，將會有以下的罰則：（1）採斡旋金方式者，若是買方反悔違約，則付出的斡旋金因為已經依法轉為定金，將會被賣方全額沒收（下5萬咬5萬，通殺）。反之，若是賣方反悔違約，則不只要全額返還該筆訂金，還必須另外賠償給買方一筆與訂金相同數額的金額。（下5萬退5萬，再多賠你5萬）（2）採要約書方式者，不管是買方反悔或賣方反悔，都必須賠償對方「不動產總價金」百分之三的違約金（也就是若當初同意成交的金額是1000萬，就必須賠對方30萬）。而這部份由於沒有現金可以直接沒收，所以通常必須透過協商，甚至走法律訴訟途徑來追討。
・買房時，該如何避免斡旋金的糾紛？
※ 實際案例： 林先生經過多年努力的儲蓄，終於透過某不動產經紀業者覓得了一棟理想中的透天，為了表示購買誠意，於是支付50萬元議價保證金並簽立斡旋契約書，希望透過不動產經紀業者斡旋，能順利以理想價格購得該屋。 隔日，林先生公司臨時通知將於三個月後調派林先生至大陸分公司，因此林先生趕緊跟業者表示將撤回斡旋契約書，但是業者卻告知賣方已經同意出售，如果違約不買，就要沒收50萬元… 看到上述的案例，是不是讓你也擔心未來如果也遇到了怎麼辦呢？
如何撤回斡旋
別擔心！為避免斡旋金糾紛，內政部於八十六年起即開始要求不動產經紀業者在法令尚未修訂之前，應主動告知消費者內政部版要約書與交付斡旋金可擇一使用，同時對於這項告知義務，建議以書面為之。
行政院公平交易委員會九十四年一月十三日第六八八次委員會議：「房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。
買房簽訂委託書，專家建議你該這麼做！ 故房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」之權利，且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係，並經購屋人簽名確認，以釐清仲介業者之告知義務。
另若仲介業者約定交付斡旋金，則宜以書面明訂交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務。」決議中所指之書面，係指公平交易委員會所提供之制式範本，住商不動產「買賣議價委託書」即是依此原則而立。
綜上而論，建議消費者，無論簽立何種契約書，務必詳細審閱契約內容，並要求不動產經紀業者給予詳盡之專業解說，充分了解自己的權利與義務，再決定是否以議價保證金方式斡旋或立要約書向賣方要約。
此外，契約書所載之約定事項一旦經賣方簽認後，即視為買賣契約之一部分，任一方均不能任意違約或片面解約。
如有不得已之事由須撤回斡旋或要約時，亦應依契約規定之方式於賣方承諾前為之。
而當賣方承諾出價條件時，也應確實於買賣議價委託書(斡旋契約書)上簽字並註明日期及時間，以杜爭議。
・下斡旋時應注意事項：
（1）在決定正式下斡旋之前，一定要先仔細審閱過房仲公司提供的「不動產說明書」，確認所有的屋況都是你能接受。這些內容可能包括權狀影本或謄本（核對坪數、他項權利等等）、建物平面圖（有否增建改建）、地籍圖（有否土地界址疑義）、不動產現況說明書（屋主自己勾選的各項房屋現況、屋內附贈設備、產權是否有爭議、是否有滲漏水或凶宅疑慮）等相關資料，而且，這部分也是房仲必須主動提供給你的文件。尤其，在謄本資料裡可以確認產權狀態，諸如實際坪數，房屋建造日期，是否還有其他共有人、是否有被設定抵押權、遭到假扣押假處分，或有加蓋部分或位於道路預定地等，務必仔細閱讀確保自己的權益。
（2）在下斡旋之前，若你是自備款現金有疑慮的人，擔心未來貸款實際核貸成數不足，可能會因無力購買而造成違約（斡旋金被沒收）的話，你可以在下斡旋的時候，在斡旋書上加註一條但書條款：「如買方房屋貸款成數不足總價金幾成（或新台幣多少萬）時，本買賣無效，賣方無條件返還所有金額」當然，這樣的但書或許大多數的屋主都不喜歡，不過若屋主最終仍願意簽收，至少將來發生問題時，你不需擔心因違約斡旋金被沒收。
（3）下斡旋的人理論上不需一定是將來要真正過戶登記的人，若你有難言之隱不便讓屋主知道你的真實身分（例如回頭對同一間房子下第二次斡旋），可由親人名義出面下斡旋。而委託斡旋期間一般以約定三到七天較為普遍，屆時仍未談成可再修改延期。但若出價與定價金額差距稍大，也可約定較長期限，讓房仲有時間能運作布局。
（4）斡旋金金額在10萬元以內可以儘量使用現金，若10萬以上可改用支票，抬頭以屋主做為指定人，並在支票上註明禁止背書轉讓。
（5）切記，當你進行斡旋時，代表隨時都有可能會成交，隨即進行下一個步驟正式簽訂買賣契約（約為屋主簽收斡旋後三到七日之內），此時簽約金一成（總金額10％）必須立馬到位，若有需解約換現金的股票、有價證券、定存等，應當預先作準備。
（6）斡旋書上面若有文字或數字的增加、變更或塗改，都必須在旁邊加上你的簽名，才會有效。
（7）若你真的對密密麻麻斡旋書內容條文有疑慮，也可依法行使三日的契約審閱權，要求將斡旋書帶回家三天，再請教其他專業人士。
・結語》除了斡旋，買房還有超多必學知識
買房動輒百萬千萬，除了斡旋，買房還有超多必學知識，任何一點小錯誤都可能損失慘重；相反的，提前學習就可以賺到許多。因此，不論是買房自住或投資，都應該先學習相關眉角，再投入！
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付了斡旋金後的流程 會有以下三種情境!
●情境一 屋主拒談，仲介要求加價才能跟屋主談? 是否要加價，看房前請先評估自身的「最高上限」再繼續加價，如果已到上限了，跟房仲說明清楚，請房仲去爭取價錢，如果屋主還是不願降價、自身也沒加價的空間，建議去找別的房子還比較快。
●情境二 仲介回報有價差，要直接跟屋主見面談 如果房仲人員，要求買方出來碰面談，代表是有一個很大的程度的機會，雙方可以透過這個時候談價。 如果與屋主見面談，一定要留意以下三件事！ 1.出價的最高上限：買方要準備心目中買房的「最高上限」，見面談的時候才可以守住防線，也可以直接與屋主談。 2.確認最後的屋況：見面談之前，一定要去房屋屋況的確認，建議可以再約看房，確認後沒問題後再去見面談，以免日後有爭議。 3.貸款條件的確認：找可以核貸銀行進行鑑價、估價，並確認是否可以核可貸款到8成，免得簽約後發現貸款成數不足，無法交易造成額外的糾紛。
●情境三 屋主同意，約時間簽約，簽約後如果反悔了怎麼辦？ 契約成立後，斡旋金就會轉成定金。不管是哪一方反悔，任一方反悔都需賠償對方。
買方反悔：賣方可沒收全數定金，或是要求買方依要約書上的約定賠償違約金，常見違約金的計算方式為買方出價的3%。
賣方反悔：應返還定金，或加倍返還定金。
►延伸題
Q.為什麼付了斡旋後，進入屋主談價的程序時，通常仲介都讓買賣雙方不見面，並分兩個會議室？
分開談的目的，因為買賣雙方兩造立場不同，買方都希望能買到最便宜、賣方都希望能賣到最好的價錢，房仲是屬於第三方，讓買賣雙方能搓合，協助買方爭取較好的價格。
Q.新手小白，要避免哪些仲介的話術？ 不該在意房仲的話術，而是在乎這間屋子適不適合你、這個房子總價是不是超過自己的負擔與評估，都要以自身考量為主。 Q.目前的價格只差服務費？用仲介給你的價格，扣除4%後做為出價的上限是否OK？ 破解底價方法 當然可以！與屋主談到最後的時候，用仲介回報你的價格，扣除4%作為出價上限，這即為底價。
■買方如何議價？先稱讚這間房屋、釋出最大誠意 買賣房子是不是投緣很重要，建議買方如果喜歡，應展現誠意，見到屋主的時候，可以說：「我很喜歡這間房子」、「這間房子真的不錯」、「裝潢設計是我心中喜歡的類型」等等，要先認同這間屋子，屋主才有機會降價錢。如果惡意嫌太多屋況的問題，屋主通常會不開心甚至不願降價。因為屋主都希望買方能懂他房屋子品味的人，也希望下一位接手的人能夠好好善待這間房子。
►延伸題
Q.房仲會作價，讓買方當冤大頭嗎？
一般來說房仲為了要讓雙方成交，不會刻意讓價格高讓買方吃虧，因為要有成交仲介才可以賺取費用。房仲的角色就是搓合雙方達到合理的價錢。
Q.與屋主見面的時候，可以要求直接跟屋主談嗎 可以跟屋主談，不過要事前一定要跟房仲談好，而有些屋主則不喜歡直接面對買方。
Q.確認買房後，做屋況檢測的最好時間點？
對於房屋檢測，像是屋況瑕疵、漏水等，要找第三方單位檢測時，一般而言用印之前要做確認，查驗有問題的，有條件是可以解除契約，不要交屋過戶後，再去驗屋會很麻煩。 延伸閱讀：買中古屋用這三招 幫你辨識七成以上的問題屋! 樂居驗屋-中古屋/新成屋 ■履約保證 保障雙方交易順利 履約保證視雙方簽訂買賣契約後，找第三方公證人，負責銀行信託帳戶，保管買方支付的買賣房屋的款項，並由第三方付款、撥款，確保交易完成過戶都名下，賣方再將剩餘款項全數移交給賣方。 履約保證對於買方交付出去的房屋款項，都會先由銀行履保專戶保管，不必擔心過戶的過程中，因為屋子被查封變成無法過戶，導致款項出去了，甚至也可以避免賣方一屋二賣的風險，免得造成日後訴訟的困難。
Q2：斡旋金只對房仲、屋主有好處？
錯！如果你不是抱著玩玩的心態付斡旋，斡旋這制度絕對是對三方都有好處。為什麼？因為斡旋金除了是預防買方反悔，同時也是預防賣方反悔。當白紙黑字簽下，斡旋轉定的同時，不依照合約便需給付違約金，進而喝止雙方惡性違約。 同前例，如果今天這物件便宜，屋主剛同意透過A房仲賣大伯1,000萬，但立刻消息走漏，B房仲說有客戶可以出1,035萬。屋主會不會賣？那就不一定，因為表面上多了35萬，但實際上，屋主卻得付違約金30萬，最後算下來只差5萬。所以有些屋主就會嫌麻煩，而遵守原本的合約。 這也就是為什麼，有時候房仲會說，1萬、2萬這種太少的斡旋金沒意思，因為被「破壞」的門檻太低，屋主幾乎是另有同業出好一點的價格，就會立刻琵琶別抱。
Q3：一定要付斡旋金房仲才肯談嗎？
老實說，不付斡旋金，也有可能有房仲願意去談。雖然這種情形在房市好的時候，幾乎不可能發生，但近兩年因為房市環境不好，所以有些小房仲抱著有甚於無的心態，還是願意賭賭看。但整體而言，基於不願意做白工的心理，這種情況仍屬少見。
Q4：買賣要約書是什麼？
「要約書」本質上跟「斡旋金」是一樣的作用，並且各家房仲都應該告知買方，有這兩種選擇。「要約書」跟「斡旋金」最大的不一樣的地方，就是不用先付錢給仲介業者。聽到不用付錢好棒棒？先別高興得太早，因為一旦屋主點頭說要賣，那麼買方反悔，屋主仍然可請求賠償。（通常會是出價的3%，所以金額一般比斡旋來得更高）
Q5：斡旋金通常會付多少？
談到這個問題前，大家要有一個概念，斡旋金並不是額外的款項，而是你出價款項的訂金。也就是說，我要買1,000萬的房子，付30萬斡旋談成後轉訂金，那麼我之後要付的款項就是這1,000萬-30萬=970萬（以上數字先不算服務費的部分）。所以如果你確定要買房，那麼這30萬早付晚付都要付。 那麼斡旋金要付多少呢？一般來說，斡旋金金額不定，各家房仲業者也有不同的上限規範。但多為出價的2%、或10萬元上下。
Q6：斡旋金付太高，表示被仲介騙了嗎？
斡旋金到底要付多少，其實主要還是看個人。有些人覺得多出一點，屋主可以看見自己的誠意，願意降價；有些人則覺得少出一點，怕到時有其他決定。兩者皆有優劣。 一般來說，1千萬的房子，付個10萬的斡旋我覺得就可以了。我並不建議買方付太高的斡旋金，原因有三： 1、倒楣碰到不肖業者，結果偷了斡旋金就跑路 2、大筆資金放在身邊，還是比放在別人那邊來得方便 3、比起斡旋金多寡，屋主更看重的是出價多少
Q7：人家說有審閱期，為什麼仲介叫我簽放棄？ 實務上來說，好的物件因為大家都在搶，所以房仲為了搶快跟屋主議價，確實會有希望買方當場把合約看仔細，不要再拖時間回家花個3、5天審閱的情形。（每家審閱期間不一） 但這裡要請大家記住一個重點，在審閱期間內，慢慢的審閱合約細節都是買方的權利。只要你有疑慮，寧可慢點簽字付斡旋，也別讓心裡有疙瘩，把事情搞得不清不楚。頂多就是買不到物件而已，那真的沒什麼。
Q8：斡旋金付了，錢拿得回來嗎？ 如同開頭的那張圖，錢拿不拿得回來，關鍵在於屋主簽字（斡旋轉定）了沒。斡旋轉定前，仲介應該無條件退還全額款項，沒有藉口；斡旋轉定後，合約成立，定金視同違約金，這一般就拿不回來。 另外，專任委託有一種情況，是屋主簽委託時，事先已經勾選，斡旋只要收到底價，自動轉為定金。這種情況，只要買方出價簽斡旋且有達到屋主底價，那麼當下合約便已經成立。 總結 我個人認為，斡旋之所以有那麼多的問題，除了少數黑心房仲出來亂搞，大多還是民眾沒有一個正確的認知心態。簡單來說，你不能把買房子當遊戲，出價出好玩的。 要知道，白紙黑字皆有效力，丟斡旋就是有可能會成交，違約就是會罰錢！會罰錢！會罰錢！（很重要，講3次）這才是理所當然。實務上雖然有些因為房仲業者比較軟，或者屋主比較好說話的情況，減少違約金或不用給付違約金，但那都是特例，我們不應該視為正常情況。 再者，都已經是成年人了，還大筆亂揮，連自己簽下什麼都不知道，又或者同時A一家、B一家的丟斡旋，等到成交不想買，要收違約金，再來嚷嚷房仲黑心，屋主貪心，自己無辜被騙云云。學小孩在地板滾來滾去賴皮，有意思嗎？
加密貨幣/錢包 (11)
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